확정일자 vs 전세권설정 나에게 유리한 제도는?

세입자가 전·월세를 얻을 때 가장 중요한 것은 '보증금을 지키는 것'입니다.

 

보증금을 보호받는 데는 '확정일자' 외에도 한 가지 방법이 더 있습니다. 바로 '전세권설정등기'입니다.

 

둘의 차이는 무엇이고, 어떤 것이 보증금을 보호하는데 더 효과적인지 알아보겠습니다. 

 

1. 확정일자 받기

주택의 인도 + 전입신고 = 익일 0시부터 대항력이 생깁니다. 대항력이란 임차인이 제 3자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 

 

임차권은 상대방의 행위를 청구할 수 있는 권리인 채권이라서 계약 상대에게만 권리 주장 가능하고 제 3자에게는 주장 불가합니다. 이에 소유자가 바뀌면 권리 주장을 못하게 되는데요. 

 

주택을 인도받고 전입신고까지 완료하면 이 채권이 물건을 지배할 수 있는 권리인 물권으로서 효력으로 발휘합니다. 채권이 물권화된 것입니다. 

 

보증금을 보호받는 가장 간단한 방법은 세를 얻은 집이 있는 동네를 관리하는 행정복지센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것으로서, 확정일자는 부동산 계약서에 확정일자 도장을 받는 행위입니다. 

 

전입신고에 확정일자까지 받으면 확정일자 날짜 기준으로 배당받을 권리를 취득하여 후에 설정된 권리보다 우선합니다.

 

2. 전세권설정등기

보증금을 보호 받는 또 다른 방법은 주인의 동의를 얻어 전세권설정등기를 하는 것입니다.

 

전세권설정등기는 등기소에 가서 임차로 살고 있는 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다.

 

이렇게 하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람은 누구나 이 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있습니다. 

 

 

3. 확정일자와 전세권설정등기의 차이점은?

 

① 주인의 동의 필요 유무

확정일자는 주인의 동의가 필요 없지만, 전세권설정등기는 주인의 동의가 필요합니다. 

 

② 비용의 차이

확정일자는 600원의 돈이 드는 데 비해, 전세권설정등기는 훨씬 많은 돈이 듭니다.

 

전세권설정 비용뿐 아니라 법무사에 절차를 위임할 경우는 법무사 수수료도 부담해야 합니다.

 

그러므로 부득이한 경우가 아니라면 전세권설정등기보다 확정일자를 받는 것이 비용적 부담이 덜하겠습니다. 

 

③ 경매 시 보증금 보상 차이

세를 얻은 집이 경매에 넘어간다면, 확정일자를 받은 경우에는 세를 얻은 집의 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해 줍니다.

 

하지만 전세권설정등기만 한 경우에는 세를 얻은 집의 건물값만 따져서 보상해 주기 때문에 보증금 전액을 보상받지 못할 수도 있습니다. 

 

④ 전입신고 필요 유무

확정일자를 받기 위해서는 세를 얻은 집에 이사를 하고 전입신고를 해야 하지만, 전세권설정등기는 세를 얻은 집에 이사하거나 전입신고를 하지 않아도 할 수 있습니다. 

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확정일자와 전세권설정등기의 차이점에 대해 알아보았습니다. 

 

전세사기나 깡통전세 관련해서 좋지 않은 소식이 자주 이슈화되고 있는데요.

 

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