깡통전세 전세사기 꼭 알아야 하는 예방과 대책

'깡통전세'라는 말 들어보셨나요?
 
깡통전세는 갭투자의 실패 사례에 자주 등장하는 용어로, 집값의 80~90%를 전세로 주는 주택에서 많이 발생합니다. 집값이 전세 보증금 이하로 하락하거나 집주인이 대출로 집이 경매에 넘어갔을 때 낙찰 금액보다 세입자의 보증금이 낮은 주택을 말하기도 합니다. 

집값 하락으로 인한 갭 투자 실패로 집주인이 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락하는 피해사례 외에, 의도적으로 세입자의 전세금을 편취하려는 목적의 전세 사기도 늘어나고 있습니다. 대표적인 것이 세간을 떠들썩하게 했던 세 모녀 전세 사기 사건과 빌라왕 사태를 들 수 있습니다.

- 목차 -

1. 등기사항전부증명서 확인하기
2. 집의 시세 파악하기
3. 월세 계약을 고려해 보자
4. 계약시 특약사항 넣기
5. 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자 받자
6. HUG 전세보증금반환보증 가입하기
7. 소유자 확인

 

 
아시아경제 기사에서 보면

전세사기 특별법상 피해자 요건이 충족된 대상자들의 연령층은 40세 미만이 72.96%에 달했다. 특히 30~40세가 5271건(48.16%)으로 가장 많고 20~30세는 2713건(24.79%)으로 그 뒤를 이었다.

피해 지역 대부분이 수도권(65%)에 집중돼 있다. 지역별로는 서울 2755건(25.2%), 경기 2338건(21.4%), 인천 2014건(21.4%), 부산 1281건(11.7%), 대전 1167건(10.7%) 순으로 많았다.

보증금 피해 금액은 1억원 이하가 4848건(44.3%)으로 가장 많고 1억 초과 ~ 2억 이하는 3955건(36.1%), 2 ~ 3억 1792건(16.4%), 3 ~ 4억 305건(2.9%), 4 ~ 5억 42건(0.4%), 5억 초과 2건(0.02%)이다.

 
기사를 보니 너무나도 안타까운 일이 많았네요...
 
이러한 전세 리스크를 줄이기 위해 확인할 사항들을 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

1. 등기사항전부증명서 확인하기 

임대차계약을 맺기 전 미리 등기사항전부증명서를 열람해 보는 것이 중요합니다. 부동산 권리에 관한 사항은 등기사항전부증명서로 말하기 때문에 소유자, 신탁 여부, 저당액, 선순위 채권 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
 
‘인터넷등기소’에서도 발급이나 열람을 통해 확인이 가능하지만 비용이 각각 1000원, 700원이 부담되기에 무료로 열람할 수 있는 일사편리 사이트에서 확인하셔도 되겠습니다.

 

열람 : 무료 / 발급 : 1000원

 

2. 집의 시세 파악하기 

전세가율이 높아서 전세가가 시가와 비슷한 정도가 된다면 무리한 갭투자 매물일 수 있기에 피하는 게 좋습니다. 마찬가지로 금액이 큰 근저당권 설정이 선순위로 되어 있다면 전세로 들어가기 위험합니다.
 
통상 전세가 + 대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 판단합니다. 실거래 사이트에서 최근 매매 내역을 조회할 수 있고, 호갱노노에서 아파트 시세와 전세가율을 간편하게 확인할 수 있습니다.

 

3. 월세 계약을 고려해 보자 

 

전세 제도가 전세금을 온전히 돌려받음에 대한 위험성이 많고 담보대출 금리가 5%대에 가까운 고금리 상황이기에 전세보다는 월세를 고려해 보는 분들이 많아지고 있습니다. 다만, 월세 부담이 너무 크다면 보증금을 조금 상향하면서도 월세를 낮추는 대안을 행하는 것도 좋을 것 같습니다.
 
 

4. 계약 시 특약사항 넣기 

전세 계약을 하게 된다면 계약서에 특약사항을 넣어서 후에 변경될 사항에 대한 대비하세요. 계약 해지, 권리금 설정 등 다양한 내용을 임대인과 협의 하여 넣을 수 있습니다.
 
"보증금 잔액을 확정일자 익일 등기부등본을 확인한 후 지급로 한다" "계약 시점부터 전입신고일까지 소유주가 바뀌어서는 안된다" "근저당권 설정이 불가하다" 등의 특약 조항을 넣으면 됩니다. 
 
가장 전형적인 전세 사기 수법은 전세 계약을 맺은 당일 집주인을 변경하는 경우입니다. 보통 계약 시에 부동산중개사에서 발급해준 등기사항전부증명서를 본 이후에 계약이 완료되면 보통의 경우 등기를 발급해보지 않는데 이를 악용한 사례입니다.
 
통상 임대차보호법 상 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다고들 알고 있지만 현재 확정일자의 효력은 전입일 익일 0시부터 발생한다는 맹점이 있어, 전입 당일 집주인이 바뀌고 집주인이 집을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 후순위로 밀리게 됩니다.
 
또한 세금의 변제 순위가 최우선이라는 점을 악용해 집주인이 고액의 세금 체납자인 경우가 많습니다. 이 경우에도 임차인의 변제순위가 후순위로 밀립니다. 예를 들어 경매 낙찰가가 1억원이고 집주인의 체납액이 9천만원이라면 배당시에 국가에서 세금을 임차인 보증금보다 선순위로 배당을 받아가기에 임차인이 배당받을 돈은 거의 남아있지 않습니다.
 
세금 체납 여부는 등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로, 지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구하여야 한다. 주택임대차보호법에 따르면 임대차 계약을 체결할 때 임대인은 앞으로 해당 주택의 선순위 보증금 등 임대차 정보와 납세증명서를 임차인인에게 제시해야 합니다.

주택임대차보호법 제3조의 7(임대인의 정보 제시 의무)

임대차계약 시에 임대인은 임차인에게 국제징수법에 따른 납세증명서 및 지방세징수법에 따른 납세증명서를  제시해야 한다.

 

 

 

5. 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받자

 

대항력이 발생하기 위해서는 입주와 전입신고를 받는 것이고 우선변제권도 마찬가지다. 여기에 최우선변제권을 가지려면 확정일자를 받아야 한다.

대항력 = 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) 하면 익일 0시부터 생깁니다. 대항력이란 임차권을 등기하지 않고도 다른 모든 사람한테 나의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.
 
우선변제권 = 대항력 + 확정일자 하면 확정일자일 기준으로 우선변제권이 부여됩니다. 우선변제권이란 경매의 배당절차에서 우선적으로 배당 받을 수 있는 권리입니다.

 

최우선변제권 = 임차인이 확정일자를 늦게 받거나 안받았다하더라도 집에서 쫓겨나 방 한칸 구할 정도의 금액은 보장해주는 제도입니다. 소액보증금의 기준시점은 임대차계약일이 아닌, 임대차 계약이전에 최선순위 담보물권의 설정일이 기준이 됩니다. 
 
 

6. HUG 전세보증금반환보증 가입하기 

개인적으로 보호 절차를 만들어가는 과정이 불안하다면 HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것이 좋습니다.
 
'HUG의 전세보증금반환보증'은 말 그대로 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환 해야 하는 전세 보증금의 반환을 책임을 HUG에서 보증해 주는 것입니다.
 
극단적인 경우 HUG에서 대신 보증금을 임차인에게 반환해 주어야 하니 보험회사 입장에서는 여러 가지를 검토해 보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 보증을 해줄 것입니다.
 
이에 만약에 보증 요건에 맞지 않는 이유 외로 보증가입이 거절된다면 그 집은 거르면 됩니다. 

 

7. 소유자 확인

등기상으로 소유자가 신탁회사로 되어있는 부동산이라면? 이 경우 세입자와 집주인 사이에서만 이루어진 전세 임대차 계약은 무효이고 계약 자체가 무효이므로 사기를 당해도 임차인이 보호받지 못합니다.
 
다세대주택인 빌라의 경우는 부동산을 신탁사에 신탁하고 수익권증서를 교부받아 금융기관에 이를 제시하여 대출받는 상품을 많이 이용합니다.
 
이는 부동산에 저당권을 설정하여 담보대출을 받는 대신 신탁사에 소유권을 넘기고 신탁사는 부동산의 담보가치가 유지되도록 관리하다가 차입자가 대출을 갚으면 소유권을 되돌려주고 만약 대출을 갚지 못하면 부동산을 팔아 정산하고 남은 돈은 돌려줍니다.
 
이에 위와 같이 신탁이 되어있는 주택에 전세로 들어간다고 하면 경매 절차에서는 나의 보증금은 우선변제 받지 못한다고 생각하시면 됩니다. 
 

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지금까지 전세사기를 예방할 필수 대책에 대해 알아보았습니다!
 
권리 위에 잠자는 자는 보호해주지 않는다고 합니다.
 
우리의 권리는 꼭 알고 챙기시길 바랍니다!