부동산 경매 절차와 권리분석 알아보기

최근 뉴스를 보면 경매에 나오는 물건들이 많아지고 있다는 소식을 자주 접합니다.

 

급격하게 오른 아파트 가격에 금리까지 오르면서 대출로 아파트를 구매했던 분들은 더 이상 이자 부담을 버티지 못하고 강제 매각 절차에 들어간 것인데요.

 

기준금리가 오르기 전부터 부동산 경매 사건을 종종 검색해 왔었는데 기준금리가 오르기 시작하면서 많은 경매 물건들이 경매시장으로 나오는 것을 느꼈습니다.

- 목차 - 

1. 부동산 경매란?
2. 부동산 경매절차
3. 권리분석
① 말소기준권리 될 수 있는 것
② 인수되는 권리 찾기 
③ 임차인 권리분석
④ 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

 

이렇게 위기 장의 연속이지만 한편 구매자에게는 기회의 장이라고도 할 수 있겠습니다.

위기와 기회가 공존하는 부동산 경매란 무엇인지 그리고 경매사건 검색하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

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1. 부동산 경매란? 

채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 돈 받을 권리로서 법원에 강제매각을 신청하여 환가 및 채무를 청산하는 강제집행 절차입니다. 

 

부동산경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

 

임의경매는 저당권, 근저당권, 전세권 등의 담보권을 바탕으로 실행하는 경매이고

 

강제경매는 담보 없이 채권만 있는 경우에 법원으로부터 집행권원을 부여받아서 신청하는 경매입니다.

 

2. 부동산 경매절차

경매신청 → 경매개시결정 → 배당요구종기 → 매각기일 → 매각허가결정 → 매각확정 → 대금납부 → 배당

 

평균적으로 이 절차 기간은 6개월 이상이 걸립니다.

 

3. 권리분석 

경매할 때 가장 먼저 해야 하는 것이 권리분석입니다.

 

처음에는 어렵다고 느껴지지만 관련된 책 몇권을 읽으면 복잡하지 않은 권리분석은 어렵지 않게 할 수 있습니다.

① 말소기준권리 될 수 있는 것 

말소기준권리란 부동산에 설정된 권리가 낙찰자에 인수되는지, 소멸하는지의 가늠 기준이 되는 권리를 말합니다.

근저당권, 압류(가압류), 경매기입등기, 담보가등기, 전세권(경매신청 or 배당요구한 경우)

위 다섯 가지 중 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리이고 낙찰되면 말소기준권리 포함하여 후순위 권리들은 소멸합니다. 하지만 모든 권리가 소멸하는 것은 아니기에 인수되는 권리가 있는지 확인해 봐야합니다.

 

② 인수되는 권리 찾기 

ㄱ. 배당 요구하지 않은 선순위 전세권 

배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문에 선순위 채권자가 배당 요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸합니다.

하지만 말소기준권리보다 선순위 전세권인데 경매 신청하지 않고 배당 요구도 하지 않았다면 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 매각물건명세서를 보면 자세히 나와 있습니다.

ㄴ. 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리이더라도 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분 등은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 

 

③ 임차인 권리분석

말소기준권리와 임차인 전입일 확인하고 말소기준권리와 전입신고 날짜 비교하여 대항력 인수 또는 소멸을 판단합니다.

말소기준권리가 전입신고 날짜보다 빠르다면 대항력 소멸하고 전입신고 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면 대항력 유지되어 임차인의 보증금을 반환 책임을 떠안게 됩니다.

 

④ 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

부동산의 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 권리나 공법상의 하자 등이 있는 경우 법원에서는 낙찰자가 예상치 못한 손해를 입지 않도록 매각물건명세서에 그 내용을 명시합니다.

따라서 권리분석 후에 매각물건명세서에 기재된 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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지금까지 부동산 경매란 무엇인지, 절차와 권리분석에 대해 알아보았습니다.

고금리가 지속되는 상황에서 앞으로 경매 물건은 더 늘어날 것으로 생각됩니다. 

경매 입찰 시간이 평일이기 때문에 보통의직장인 경우는 연가를 쓰지 않은 이상 물리적으로 한계가 있는 건 사실입니다.

이 경우는 물리적으로 자유로운 가족이나 지인에게 대리로 입찰하는 방법이나 

경매 입찰 대리 자격이 있는 중개사에게 수수료를 주고 대리 입찰하는 방법도 고려해 보시면 되겠습니다.